Ответ 69

НКО (республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования) в своей деятельности планирует проведение мероприятий по реализации программы (в рамках инициативы правительства) по продаже земельных участков физическим лицам для жилищного строительства. Земельные участки для продажи будут приобретаться как на целевые средства, так и на средства, полученные от приносящей доход деятельности. По соглашению сторон цена участка составляет 1 000 000 руб. По условиям договора покупатель уплачивает продавцу часть цены участка в сумме 200 000 руб. до подписания договора. На уплату оставшейся части цены участка в сумме 800 000 руб. покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на 8 лет. С момента передачи участка покупателю и до момента его полной оплаты его стоимости участок признается находящимся в залоге у продавца. После истечения срока отсрочки долг по уплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, если покупатель в течение 7 лет со дня подписания договора построит на нем отдельно стоящий индивидуальный жилой дом (соответствующий определенным требованиям) и в установленном порядке оформит на него право собственности. В соответствии с п. 1 ст. 317.1 ГК РФ на оставшуюся часть цены начисляются проценты в размере 6% годовых. Проценты начисляются за период с момента подписания договора до момента уплаты оставшейся части цены участка. Проценты начисляются и оплачиваются покупателем по истечении второго года договора и в последующем ежегодно по истечении каждого года. Проценты не начисляются, если покупатель в течение 2 лет со дня подписания договора возведет фундамент жилого дома, соответствующего требованиям договора, и уведомит об этом продавца. Таким образом, покупатель в случае исполнения условий договора фактически приобретет участок за 200 000 руб. При этом цена договора не пересматривается.

Каков порядок налогообложения указанных операций у продавца на общей системе налогообложения (при исчислении налога на прибыль применяется метод начисления)? Что будет являться налоговой базой для исчисления и уплаты налога на прибыль? Может ли быть уменьшена база для начисления налога на прибыль в связи с прощением долга?

1. На дату передачи покупателю земельного участка у НКО возникает доход от реализации. Налоговую базу по налогу на прибыль будет формировать выручка в размере договорной цены (1 000 000 руб.). Одновременно в расходах может быть учтена стоимость земельных участков, приобретенных на собственные средства. Затраты на приобретение реализуемых земельных участков, произведенные за счет средств целевого финансирования, при определении налоговой базы не принимаются.

2. Учитывая условия договора, есть основания для ежемесячного начисления и признания доходов в виде процентов начиная уже с момента заключения Договора. После выполнения покупателем условий, позволяющих не начислять проценты, ранее отраженная в доходах сумма может быть учтена в расходах.

3. Сумму прощенного долга считаем возможным рассматривать в качестве скидки, предоставленной продавцом покупателю вследствие выполнения определенных условий договора. Эта сумма может быть учтена в составе внереализационных расходов в соответствующем налоговом периоде (т.е. на дату оформления прощения).

Однако во избежание налоговых рисков целесообразно обратиться за дополнительными разъяснениями в Минфин России.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Лазарева Ирина