Ответ 26

Какова процедура переуступки права аренды помещения, находящегося в муниципальной собственности (арендатор - некоммерческая организация, планируется замена арендатора на другую некоммерческую организацию или ООО)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Права арендатора муниципального имущества могут быть с согласия арендодателя переданы третьему лицу по результатам торгов, а в случаях, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, - без проведения торгов.

Обоснование вывода:

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) установлены особенности порядка заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования, в отношении государственного и муниципального имущества. Такие договоры по общему правилу могут заключаться только по результатам торгов. Исчерпывающий перечень исключений из этого правила предусмотрен п.п. 1-16 ч. 1, ч. 3.1, ч. 3.2 и ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (смотрите также п. 1 разъяснений ФАС России от 05.06.2012 "Разъяснения ФАС России по применению ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").

Так, например, согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции проведение торгов не требуется при передаче государственного (муниципального) имущества в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении такого государственного имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Перенаем, то есть передача арендатором с согласия арендодателя своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ), представляет собой частный случай перехода прав владения и (или) пользования в отношении арендованного имущества. Каких-либо исключений, допускающих перенаем арендованного муниципального имущества без проведения торгов, Законом о защите конкуренции не предусмотрено. Поэтому в отсутствие оснований, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, передать права и обязанности по договору аренды муниципального имущества другому лицу арендатор может только по результатам торгов. Изложенное подтверждается разъяснениями ФАС России (смотрите п. 1 письма от 09.09.2010 N АЦ/30241, п. 6 письма от 17.03.2010 N АЦ/7021, п. 1 разъяснения от 02.06.2010) и правоприменительной практикой (решения Ленинградского УФАС России от 03.04.2012 N 483-04-А/11 и от 26.12.2011 N 362-04-3415-А/11, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15.06.2012 N Ф01-2199/12, ФАС Московского округа от 12.01.2012 N Ф05-13759/11, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2012 N 07АП-3168/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 N 05АП-352/12, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 N 04АП-5091/12).

Таким образом, в любом случае для перенайма арендатору необходимо получить согласие арендодателя. При наличии такого согласия, а также любого из предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции оснований для заключения договора без проведения торгов, для перенайма достаточно заключения соответствующего соглашения между первоначальным и новым арендаторами. Если указанные основания отсутствуют, перенаем возможен лишь по результатам аукциона, порядок проведения которого предусмотрен Правилами, утвержденными приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей