Нормы ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ самостоятельных оснований для прекращения договора аренды не содержат. Ее положения, равно как и ч. 4 этой статьи, не исключают возможности применения сторонами иных (помимо права на отказ от договора, воспользоваться которым могут лишь отдельные арендаторы) предусмотренных законом или договором оснований прекращения договора. При этом полагаем, что договор по правилам ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ прекращается с момента получения арендодателем уведомления. 

Положения ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ применимы и к коммерческим организациям, осуществляющим образовательную деятельность. 

1. Нормы ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее - Закон N 98-ФЗ), действительно, сами по себе оснований для прекращения договора аренды не содержат и лишь закрепляют (причем довольно общо) право арендатора потребовать уменьшения арендной платы. 

В свою очередь, часть четвертая той же статьи предоставляет возможность - при указанных в ней обстоятельствах - отказаться от договора аренды арендаторам, являющимся субъектами малого или среднего предпринимательства (далее - субъект МСП) и осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, определяемых Правительством РФ. 

Речь при этом идет лишь о тех договорах, которые заключены на определенный срок до введения на соответствующей территории режима повышенной готовности в отношении объектов (зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей), используемых арендатором в целях осуществления указанной деятельности. 

В свою очередь, содержащаяся в ст. 450.1 ГК РФ оговорка "если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором" применению не подлежит, поскольку основание для отказа в этом случае предусмотрено непосредственно в ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, которая не предусматривает какого-либо срока уведомления об отказе и направлена на поддержку субъектов СМП. Отсюда применение договорного условия о сроке уведомления об отказе от договора в конкретной ситуации (например, если срок значительный) будет во многом нивелировать значение меры поддержки. К тому же у сторон есть 14 рабочих дней для того, чтобы достигнуть соглашения об изменении условий договора или подготовиться к прекращению отношений. 

Заметим, что данные выводы отражают лишь наше экспертное мнение. Подтвердить или опровергнуть их примерами из судебной практики мы не можем. Часть 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ действует с 8 июня 2020 года и практике ее применения еще только предстоит сформироваться. Официальные разъяснения по рассмотренным вопросам также отсутствуют. 

3. По поводу применимости норм ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ к некоммерческим (далее - НКО) и коммерческим организациям, осуществляющим образовательную деятельность, отметим следующее. 

К субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты МСП) относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством РФ и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели. 

Каких-либо изъятий из данных правил для организаций, осуществляющих образовательную деятельность, не установлено. 

Из приведенной выше нормы Закона N 209-ФЗ следует, что из числа НКО признаваться субъектами МСП могут только потребительские кооперативы. Соответственно, арендатор-НКО иной организационно-правовой формы воспользоваться правом, предусмотренным ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, не сможет. 

Между тем напомним, что в соответствии с п. 18 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" (далее - Закон N 273-ФЗ) в целях данного закона под образовательными организациями понимается исключительно некоммерческая организация, осуществляющая на основании лицензии образовательную деятельность в качестве основного вида деятельности. 

В то же время образовательную деятельность наряду с основной деятельностью вправе осуществлять и коммерческие организации (п. 19 ст. 2 Закона N 273-ФЗ), которые в этом случае признаются организациями, осуществляющими обучение, и совместно с образовательными именуются организациями, осуществляющими образовательную деятельность (п. 20 той же статьи). 

Коммерческие организации (в частности, хозяйственные общества (АО и ООО), производственные кооперативы и др.) вправе осуществлять образовательную деятельность по программам профессионального обучения, образовательным программам дошкольного образования и дополнительным образовательным программам (ч.ч. 1 и 5 ст. 31 Закона N 273-ФЗ). 

Следовательно, осуществляющая образовательную деятельность (к примеру, по дополнительному образованию детей) коммерческая организация - при ее соответствии определенным законом условиям признается малым или средним предприятием (смотрите также постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 N 13АП-8834/20 по делу N А56-116905/2019). 

Учитывая изложенное, препятствий для применения к таким организациям норм ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не усматривается. Безусловно, сказанное справедливо только в том случае, если арендованный объект используется в целях осуществления таких видов деятельности, как Предоставление услуг по дневному уходу за детьми и/или Образование дополнительное детей и взрослых (либо иных видов деятельности, включенных в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики). 

Габбасов Руслан